Sweden
Hallå Mats Broman, nordenansvarig för SWGs experter på Efficient Facility, vilka nyttoeffekter får man när man digitaliserar och inventerar sitt fastighetsinnehav?
-Låt mig börja med att ringa in de problem som många fastighetsförvaltare och FM-företag i dagsläget har när det gäller hantering av byggnadsinformation.
I ett fastighetsföretag finns det en mängd processer som är behov av information som en gång i tiden skapats i samband med ett projekt eller som kommer att skapas i framtida projekt. Det eviga letandet i dokument eller proprietära* filformat gör att tillgänglighet till den byggnadsinformation man faktiskt behöver för olika processer är relativt dålig.
Hur dålig?
-Det är tyvärr inte ovanligt att fastighetsföretag t ex mäter samma kvadratmeter flera gånger. Eller inventerar installationer och byggdelar ett flertal gånger för olika ändamål. Att inte ha kontroll på sin information eller att göra om samma sak flera gånger kostar givetvis tid och pengar som kan användas på bättre sätt.
En annan avgörande fråga är att byggnadsinformation som digitaliseras via modellering, alltså när man skapar en 3D-modell i ett CAD-verktyg, eller inventeras måste göras tillgänglig i systemstöd så att informationen kan kopplas till företagets ordinarie processer. Informationen som skapats skall kunna uppdateras över tid så man undviker att mäta om eller inventera samma sak flera gånger under ett år eller inför en upphandling.
Vad får man då om man väljer att rita om sina befintliga pappersritningar eller skannade ritningar till digitala 3D-modeller?
-När man digitaliserar en byggnad kan man enkelt uttryckt säga att den gamla planritningen i 2D ersätts med planvyer i 2D och 3D som har klickbara grafiska objekt. De unika objekten och egenskaperna de har kan sedan tillgängliggöras i system, både för att visualisera informationen grafiskt (där 3D-modellen utgör grunden) och som data i ett FM-system.
Ett objekt kan t ex vara en dörr, en pump, en fläkt eller en hiss. Tar man t ex en branddörr behöver man veta vilken brandklass den har, vem som är leverantör, om den sitter i en brandcell och om den har automatik etc. Detta är alltså exempel på egenskaper som kan registreras på objekten.
Uppgifter om areor, volymer och antal finns i 3D-modellen för respektive byggnad/objekt, trixet är att paketera informationsleveransen och addera de egenskaper som skapar nyttoeffekter i de olika processerna.
Kan man verkligen slippa det eviga letandet efter byggnadsinformation?
–Absolut, låt mig ta några konkreta exempel på nyttor som kan skapas i samband med modellering alternativt vid inventeringsinsatser.
Exempel 1: Få kontroll på areor i utrymmen enligt svensk standard
Att få kontroll på sina areor i form av BTA, BRA och NTA är värdefullt ur flera aspekter. Nyckeltal är ofta en värdemätare på hur effektiv eller lönsam man är. Man mäter t ex byggnadens energiprestanda (A-temp) i kWh/m2 BRA på alla utrymmen som är uppvärmda över 10 grader. Att utrymmet är uppvärmt över 10 grader är t ex en egenskap på utrymmet som kan anges.
Man mäter ofta driftskostnader/m2 BRA, hyresintäkter/m2 BRA samt LOA och BOA. Vid upphandlingar av lokalvård används NTA. Om man bara vill handla upp trappstädning kan det vara bra att även sätta en funktionskod på utrymmena samt klassificera dem som ÖVA.
Vill du läsa mer om areastandarer så hittar du bra information i SS 10 02 53 som handlar om Area och volym för husbyggnader – Terminologi och mätregler. Här kan du läsa ett provläsningsexemplar från SIS – Standardiseringskommissionen i Sverige.
Exempel 2: Få Kontroll på areor, volymer, antal samt specifika egenskaper kopplat till byggdelar och installationer
När man har modellerat och skapat objekt i 3D-modellen går det utmärkt att beräkna areor, volymer och antal. För driftsprocesser och underhållsplaneringen är det intressant att veta hur många branddörrar det finns i byggnaden i kombination med de registrerade egenskaper som t ex brandklass, dörr med automatik [Ja/Nej], dörr i brandcellsgräns [Ja/Nej] samt dörr i utrymningsväg [Ja/Nej]. Dessa egenskaper underlättar otroligt mycket när man i driftsprocesser skall filtrera fram olika dörrmiljöer som i sin tur skall kopplas till rätt kontrollistor inför rondering av SBA.
Besiktningspliktiga objekt & bra underlag till myndighetsbesiktningar
Ett annat exempel på viktiga egenskaper om objekten är om de är besiktningspliktiga eller inte [Ja/Nej] samt klassifikation av objektet (CoClass och eller AFF). Med dessa egenskaper kan man sedan söka fram alla besiktningspliktiga installationer av en viss typ (hiss, tryckkärl, luftbehandlingsaggregat etc.) och hur många de är till antalet. Detta skapar i sin tur ett bra underlag till myndighetsbesiktning och tillsyn och skötsel processen i förvaltningen.
Underlag till underhållsplaner
Eftersom man nu vet antalet/areor/volymer om sina installationer och byggdelar av en viss typ samt i vilken byggnad de befinner sig så kan man genom att addera några ytterligare egenskaper skapa ett underlag till sina underhållsplaner. Egenskapen underhållsfrekvens är en kunskap som kan föras in redan vid modelleringen medans egenskapen installations år måste identifieras via inventering eller andra informationskällor när man modellerar från befintligt bestånd. Vid nya projekt är installations år en självklar egenskap.
Hur ska man tänka när det gäller informationsstrategi och ambitionsnivå?
– Ett fastighetsföretag behöver ha olika informationsstrategier där man sätter sin ambitionsnivå på nya projekt liksom vid modellering från befintligt bestånd. Alla informationsmängder som nämnts i tidigare stycken, med undantag för installations år, är alla informationsmängder som kan skapas i båda scenarierna – alltså både vid nya projekt och vid modellering från befintligt underlag.
Så vilket är ditt bästa förslag om man vill höja informationsnivån på sitt bestånd?
– Digitalisering av sitt befintliga bestånd i kombination med en inventering av sina objekt är ett utmärkt sätt att höja sin informationsnivå i företaget på ett strukturerat sätt.
All information som kommer fram vid ronderingar – hur gör man med den?
– Om man i sina systemstöd i förvaltningen har möjlighet att uppdatera information om sina objekt ute i fält, t ex via padda eller mobil, kan man enkelt fylla på egenskaper löpande i samband med sina ordinarier ronderingar. Exempel på specifika egenskaper man kan föra på är fabrikat, modell, installations år, tillverkningsår och tillverkningsnummer.På så sätt bygger man upp sina informationsmängder i sitt fastighetsbestånd löpande.
Och vid in- och utflyttning i lägenheter – hur kan byggnadsinformationen användas där?
– Här kan man definitivt skapa förutsättningar för ett antal nyttoeffekter genom att man kan effektivisera in- och utflyttningsprocessen. För i samband med in och utflyttning i lägenheter genomförs ofta underhåll. Man vill såklart minimera antalet dagar som lägenheten står tom och minimera kostnaderna för underhåll.
Med hjälp av en 3D-modellen kan man t ex få lägenhetens areor för väggar, tak och golv samt omkretsen för olika ändamål (t ex målning av golvsockel, taklister, dörromfattningar mm). Om man dessutom har upphandlade entreprenörer, som utför underhållet, kan man utifrån lämnade priser för olika underhållsinsatser skapa färdiga beställningsunderlag med rätt mängder och tidsåtgång och pris för genomförandet.
Om man tycker att detta verkar intressant, vad gör man då?
– Delta gärna på någon av våra kommande webbvisningar Tillgängliga ritningar & byggnadsinformation med FM Access. De är kostnadsfria och håller på ungefär 45 minuter.
Och om man vill veta mer än så?
– Då är du förstås alltid välkommen att höra av dig till oss på SWG, så tar vi en diskussion om hur det ser ut på ditt företag idag. Därefter gör vi en förstudie och kartlägger hur ni arbetar för att sedan presentera konkreta förslag på vilken ambitionsnivå och vilka vägval som bör göras. Vi har lång och djup erfarenhet i ämnet och flera referenser på fastighetsägare och FM-företag som har gjort eller håller på att göra samma resa.
Kontakta gärna Mats Broman: 076-825 76 40 | matsbroman@swg.com
*Proprietär programvara är programvara som har restriktioner (vanligtvis satta av ägaren) vad gäller att använda, modifiera eller kopiera den och alltså saknar de grundläggande friheter som finns hos fri programvara; exempelvis får man sällan tillgång till källkoden, man får inte ändra i programmet, och man får inte ge bort kopior.